¿Se puede transformar un local en vivienda?
En principio sí puedes convertir un local en vivienda, pero será necesario realizar una serie de adaptaciones según el espacio y uso del local, y cumplir ciertas condiciones, como encontrarse en una zona residencial o mixta, o que la vivienda que se habilite sea unifamiliar.
Los locales son espacios preparados para el desarrollo de una actividad comercial y no residencial, lo que implica una serie de reformas para poder adaptarlos a las necesidades de un hogar. En este post, enumeramos y explicamos algunos de los retos que se presentan al intentar convertir un local en vivienda y lo que necesitas saber antes de comenzar esta aventura.
Es imprescindible contar con un estudio de arquitectos para desarrollar el proyecto y trámites de cambio de uso de un local comercial a una vivienda. Los documentos necesarios para conseguirlo deberán estar avalados y firmados por un profesional colegiado.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Según la ley, se puede convertir un local en vivienda si se cumple con estos requisitos:
- Que el inmueble esté situado en una zona urbana. Es decir, que se ubique en un área donde se permite edificar viviendas y así sea reconocido en el planteamiento urbanístico municipal.
- Que sean locales; ya sean tiendas, oficinas, garajes… que se hayan destinado a actividades comerciales y no para almacenar productos peligrosos o inflamables.
- Que pueda ser habitable; el local tiene que contar con una superficie útil mínima de 36 metros cuadrados, no puede ser un sótano, debe existir mínimo 2,5 metros entre el suelo y el techo y tiene que estar en buenas condiciones para ser reformado.
- Que se cumplan una serie de requisitos técnicos y urbanísticos referentes a la seguridad, la salubridad y el impacto ambiental del inmueble exigidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Que se respete la limitación de viviendas por hectárea y/u otras limitaciones constructivas o técnicas de la zona.
- Que no infrinja el estatuto de la comunidad de vecinos.
Por lo tanto, podremos transformar un local en vivienda siempre y cuando se cumplan estos requisitos. No obstante, debes tener en cuenta que puede tratarse de un proceso largo y costoso, por lo que deberemos evaluar muy bien si conviene o no realizarlo. En cualquier caso, es importante tener en cuenta todos los factores para tomar la mejor decisión.
¿Cómo transformar un local comercial en vivienda?
Una vez que se ha decidido comprar el local y se cumple con los requisitos para transformarlo en vivienda, deberemos:
- Solicitar el permiso de cambio de uso en el Ayuntamiento, para lo que se debe presentar los siguientes documentos:
- El título de propiedad del inmueble.
- Una memoria descriptiva en la que se explica el proyecto de reforma, elaborado por un arquitecto.
- Un plano catastral actualizado.
- Una vez presentada esta documentación, debemos esperar a que el Ayuntamiento emita un informe técnico en el que se detallen las obras necesarias para adaptar el local a las características de una vivienda.
- Una vez se tenga el informe técnico, se deberá solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento y seguir los pasos que se indican en dicha licencia.
Cuando las obras hayan terminado deberás realizar las siguientes acciones:
- Presentar el certificado de fin de obra y pagar las tasas e impuestos estipuladas por el Ayuntamiento. Para que te hagas una idea, el de la ciudad de Barcelona está a un 4% sobre el coste de ejecución material.
- Realizar el cambio de local a vivienda en el Registro Catastral del Inmueble. Este trámite puede realizarse online, en la sede electrónica del catastro.
- Solicitar la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, imprescindible para poder empadronarse en la nueva vivienda. Puedes empezar el trámite online, y consultar toda la información para solicitarlo en el Ayuntamiento de Terrassa.
Todas estas etapas para tramitar el cambio de uso de un local comercial a vivienda requieren su tiempo, pero se trata de una inversión que puede valer la pena.
¿Cuánto cuesta hacer un local vivienda?
El coste de los trámites legales y el proyecto del arquitecto para convertir un local en vivienda puede variar según el Ayuntamiento, pero el total suele ser alrededor de los 1.500 euros. La reforma del local comercial, para adaptarlo a las características de una vivienda puede costar entre 20.000 y 30.000 euros, siempre según el tamaño del inmueble y el grado de reforma necesaria.
También pueden existir otros gastos, relacionados con el pago de impuestos o inversiones importantes en cuánto a la seguridad del edificio. No obstante, se trata de una inversión que puede ser rentable a largo plazo, ya que se puede obtener una plusvalía importante si se decide vender o alquilar el inmueble en un futuro.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Si se tiene en cuenta que el precio medio de un piso en España se sitúa en torno a los 1.500 euros/m2, y que la media de rentas por vivienda es de unos 400 euros al mes, se puede deducir que convertir un local en una vivienda sí es rentable.
En general, se puede decir que convertir un local en vivienda es una inversión a largo plazo, ya que se puede obtener una plusvalía importante si se decide vender o alquilar el inmueble en un futuro. No obstante, se trata de un proceso costoso y complicado, por lo que se debe evaluar muy bien si conviene o no realizarlo.
Una acción muy interesante sería adquirir un local cuyos trámites ya hayan sido realizados para ser transformado en vivienda.
- Doblar su valor: Al convertir un inmueble comercial en residencial, a menudo se supera el valor original, alcanzando el doble o incluso el triple de lo que se pagó por él en su uso anterior.
- Rentabilidad de +6%: El cambio de uso de local a vivienda podrá generar beneficios en el futuro, en muchos casos superiores al 6%.
- Precio más atractivo: en comparación con pisos de la misma superficie y zona, posiblemente presenten un precio mucho menor, de hasta un 30% menos.
Local comercial y vivienda a la vez
Si se dispone de un local comercial y se quiere vivir en él, se puede solicitar el permiso de cambio de uso al Ayuntamiento para que se pueda habitar el inmueble mientras se realizan las obras de reforma. En cuanto a los trámites del padrón, sí podrás empadronarte en un local comercial que se haya convertido en vivienda, realizando los trámites anteriormente explicados.
Fuera de las exigencias técnicas y legales para las que será imprescindible contar con un arquitecto, también te recomendamos:
- Hablar con la comunidad de vecinos para explicar el proyecto y evitar posibles denuncias que generarían retrasos en la obra.
- Calcular muy bien tus necesidades de financiación. Las hipotecas para este tipo de acciones suelen alcanzar el 60% del valor de la tasación, en lugar del 80% cuando se trata de comprar una vivienda directamente. Consulta varias entidades bancarias para ver cuál ofrece mejores condiciones para este tipo de proyecto.
Convertir local en vivienda en Terrassa
La conversión de locales en viviendas no es un concepto nuevo. Ha estado sucediendo durante décadas y solo se está volviendo más popular.
En el área metropolitana de Barcelona existen alrededor de unos 75 mil locales en uso y a parte, unos 30 mil no tienen uso definido, de los cuales unos 10 mil, están disponibles, sin uso y a la venta.
En Terrassa pueden encontrarse locales a partir de los 500€ el metro cuadrado, por lo que puede ser una opción interesante a contemplar, siempre asegurándose de la viabilidad del proyecto con un equipo de arquitectos.
